요즘 신문 타이틀이 이렇다. 30평이 판교 20억·의정부도 10억···정책 불신에 더 오른다. 서울 25개구·인천 8개구 “집 팔려는 사람이 없다”. 서울에 7만 주택 공급’ 정부의 약속…1년 지났는데 절반도 안돼. 전셋값 날뛰는데 '분당·세종'은 10건 중 9건 하락…“공급이 답”
금방 알겠다. 뭐가 문제인지. 공급부족이 문제다. 앞으로도 계속 공급 부족하다. 그래서 앞으로 최소 30%는 오르겠다. 강남권 평균 1억, 강북권 평균 5천 될 것 같다.
지난해 중국인이 사들인 한국 땅 면적은 1999만㎡이란다. 지금까지 제주도 면적(1847㎡) 규모의 토지를 중국인들이 사들인 것이다. 그것도 경기 제주 인천 등. 토지가격 상승의 주범이 여기 있었다. 부동산가격 잡겠다면서 정부는 이것 열어두고 있으니 도대체 정부는 무슨 생각을 할까?
강남권에 ‘대청마을’ 도심복합사업 안되는 이유가 1종 주거지라서 허가가 안된단다. 2종이나 3종으로 풀면 될텐데, 정부는 뭐가 두려울까? 땅값 오르는 것이 두려울까? 풀면서 그냥 풀려고 하니깐 그렇다. 1종을 2, 3종으로 풀면서 조건을 달거나 개발권을 팔면 된다. 정부는 자신들이 무엇을 가지고 있는 지도 모르니 사용을 못한다. 보검(寶劍)을 들고서도 무도 안 짜른다. 개발권을 풀어주는 권력, 지금까지는 개발권을 그냥 풀어줘서 그 효과를 모두 소유권자가 갖게 했다. 외국은 그렇게 하지 않는다. 권리를 판다. 땅만 가진 지주는 지상권 주지 않으면 사실 배추밭 밖에 못한다. 그런데 인허가권 혹은 개발권은 국가가 갖는다. 이름하여 공중권이다. 정부는 자기 손에 든 것이 무엇인지 모른다.
서울 집값, 2년 뒤면 하락할 것이라는 논설도 있다. 때문에 무리한 ‘영끌’ 하지 말란다.(이코노미스트) 과연 그럴까? 하락이유가 원리금상환부담 5% 상승(41%->46%), 금리 0.5% 상승이란다. 이 정도가 집값 하락을 가져온다고? 입주물량 7.5만호가 폭탄이란다. 그런데 기본적으로 매년 그 이상의 신규수요가 발생했다. 수도권 매년 15만~20만 신규수요가 발생한다. 지난 30년 동안 계속되어 왔다. 혹은 GTX와 신안산선의 개통이 집값하락 원인이란다. 그런데 교통은 오히려 도심으로의 집값 상승을 가져왔었다. 전세가가 40%에서 55%로 높아졌단다. 그렇다면 당연히 집값 최소 30% 오른다는 얘기다.
또 농지 투기를 막기 위해서 취득부터 이용까지 관리·감독 강화한단다. 이렇게 되면 앞으로 농민들은 더욱 농지를 팔기 어려워진다. 그렇지 않아도 개발지 인근이 아니고는 지금 완전 시골의 농지는 버려지고 있다. 이런 류의 입법으로 앞으로 더욱 농지는 가격이 하락할 듯하다. 개발지 주변의 농지만을 대상으로 입법을 하니 이런 결과가 나타난다. 실수요를 밝히겠다는 것인데 앞으로 농사지을 분 누가 있나? 실수요 가수요 구분하는 것부터가 사실은 문제 있다.
우리는 늘 이렇게 꿈만 꾼다. 책상행정이다. 실수요를 가정하는 가수요는 현장에서는 구분하기 힘든다. 시장을 이기는 정책은 없다. 특히 앞으로 진흥지역 농지는 완전히 천덕꾸러기 되겠다.
집값이 오르는 이유를 임대차 3법이 원인이라 한다. 오르는 이유가 틀렸다. 전세매물 부족이 원인이다. 임대차 3법이 원인 아니다. 임대차 3법은 전세가 시장에 적게 나오게 만들기도 했지만 전세수요도 줄였다. 계속 거주할 수 있기 때문에 전세매물 감소한 만큼 전세수요도 줄었다. 늘 참 이상한 진단만 한다. 공급과 수요가 꼭 같은 비율로 줄었기에 임대차 3법이 원인이 아니다. 공급부족이 원인이다. 미국 영국 프랑스 스페인 특히 독일의 경우 모두 임대료를 규제하고 있어 임대료 규제는 세계적 추세다. 경제개발협력기구(OECD)도 임대료 규제가 임차인 보호에 효과적이며 특히 저소득자, 고령자, 주거위기가구에게는 보험의 역할을 한다고 인정한다.
임대차 3법이 주택가격을, 임대료를 상승시켰다는 논리는 2가지 목적을 갖는다. 우선 현 정부를 비난하는 용도로 사용하여 정부의 정책에 대한 인식도를 절감시키려는 것이요. 둘째 주택정책에 혼선을 주려는 의도다. 공급을 확대하는 것이 해결책이라는 요지를 희석시키는 방식으로 앞으로도 계속 주택공급을 감소시켜서 시장을 더욱 왜곡시키려는 의도다.
서울시·SH, 주택 2만 세대 매입에 4조원 세금을 썼단다. 시장이 과열되어 있는데 기름을 끼얻는 격이다. 지금도 과열인데 주택을 매입해서 그것도 25%를 빈집으로 두는 이유는 무엇인가? 매입주택은 주택취약계층을 위해 정부가 선심성 정책을 쓰는 것 같지만 사실은 최악의 무주택자의 절망을 두텁게 하는 정책이다. 이런 정책은 주택시장에 주택총량을 증가시키는 것이 아니라 주택총량은 그대로 두고 즉 공급은 묶고 수요만 증가시키는 최악의 정책이다. 공급을 늘려야지 수요를 확대하는 정책이 지금 상황에서 왜 필요한가? 현재 청년들에게 주택여신을 확대하는 정책 또한 청년들을 위하는 정책으로 보이지만 사실상 주택가격을 상승시키는 요인으로만 작용한다.
이러한 정책들은 현재 주택공급은 충분한데 주택 수요자들이 자금부족으로 주택을 구입하지 못한다는 분석에서 발안된 정책들이다. 그러나 결과적으로 모두 주택수요만 확대시켜서 지속적으로 주택가격만 오르게 해서 감히 이제는 무주택자는 집을 살 꿈도 꾸지 못하는 하는 결과를 가져온다. 생수는 부족한데 생수공급을 확대하면 될 것을 생수를 구입할 자금만 대여한다. 그 결과 생수값은 천정부지다. 도대체 정부는 무슨 생각으로 살까. 늘 언제나 한결같이 공급자 위주의 관료적 접근, 자신들이 무주택자라고 이런 정책 착상할까? 4조 정도라면 공공부지 활용 최소 5000가구 이상 공급할 수 있는 자금이다,
아직도 어두운 밤의 정책. 아마도 연말 되기 전에 서울집값 평당 강북 평균 5천(현재 3천) 강남 1억(현재 7천) 될 것 같다. 그게 안타까운 것은 얼마든지 방법이 있는 데도 사용하지 않는다 못한다는 것이다. 집을 통해 완전히 경제관념 돈의 의미를 파괴한 정권으로 남고싶나 보다.
