서민은 정책결정자가 아니다. 정책결정에 거의 영향을 미치지 못한다. 때문에 정부와 정치 혹은 정책에 문제가 있다고 비난과 열정을 쏟아내는 것도 의미 있겠지만 더욱 중요한 것은 정책을 이용하여 혹은 예견하여 자신의 경제적 활동효과를 극대화시키는 것이다. 우리는 자본주의 사회를 살아가는 경제인이다.
정부를 비난하는 것은 사적모임에서 카타르시스를 해소하는 방편으로서는 의미 있을지 몰라도 정부 당국자의 정책결정에는 거의 영향을 미치지 못한다.
정부가 부동산시장을 오단하고 오류의 정책 혹은 정치적 집단이기적 메카니즘에 눌려 집행도 하지 못하는 것을 보면서 당연히 분노하지만 그 분노는 나에게 실익이 없다. 이런 정국을 읽을 수만 있다면 그것을 기반으로 차라리 자신의 경제적 입지를 높여나가는 것이 자본사회를 살아가는 가장 현실적으로 바람직할 것이라는 생각이다.
이런 관점에서 공사(LH SH GH)는 누구를 위한 공기업인지 한번 따져보자. 물론 한때 온 국민을 실망에 빠뜨린 LH의 투기를 얘기하자는 것이 아니다. (그러고 보니 야당 정치인의 부동산투기사례는 언제 발표하나?) 공사들이 과연 국민의 입장에서 혹은 무주택자의 입장에서 양질의 주택을 다량 공급해서 주택보급률을 향상시키고 시장의 안정을 위하여 설립된 기관인지 아니면 자신들의 입지만 강화시키는 사조직 같은 공조직인지 한번 살펴볼 일이다. 정부는 8.4 대책으로 3기 신도시 13만 가구공급계획을 발표하고 이번 그 중 3만 가구를 사전청약한다. 물론 본 청약은 언제 이루어질지 까마득하다. 대상지역 원주민과 토지보상 등에 합의하지 못해 본청약이 쉽지 않을듯하다.
그런데 문제는 상기 공사들이 소위 장사를 하는 것이 아닌가 하는 의구심이다. 신도시 분양가는 주변시세의 60~80%를 기준으로 결정되었다. 즉 조성원가를 기준으로 하지 않고 주변시세를 기준으로 했다. 조성원가에 적정이윤을 붙여서 산정하는 것이 합리적으로 보이는데 주변세가 기준이다.
아파트 가격은 문정부 들어서 최소 2배 상승했다. 그러면 당연히 분양가도 높아질 수밖에 없고 그 차익은 공공이 가져가게 된다. 이것은 이번 종부세를 상위 2%로 선정한 것과 같은 기준이다. 사사오입의 헤프닝을 만들어 내는 기준, 도대체 이 기준의 합리성은 무엇인가? 과세는 부과기준이 있고 목적이 있어야 한다. 형평, 재분배, 경기조절…. 그렇다면 분양가를 주변시세를 기준으로 결정한다는 것은 어떤 합리적 근거와 이유가 있는가? 공사는 개인기업이 아니다. 시장가격에 따라가야 하는 조직이 아니라 시장을 안정시키기 위해 창설된 조직이다. 시장가격을 기준으로 할 바에야 공기업으로 둘 이유가 없어진다.
노형욱 국토부장관은 분양가를 낮추면 로또가 되기 때문에 안된단다. 그렇다면 기존 아파트 소유주들이 로또의 주인이 된 것은 문제가 안되고 시장에 새로 진입하는 이들이 로또가 되는 것은 부당하다는 완벽한 기득권보호를 위한 논리다. 오히려 너무 올라버린 시장가격이라면 분양가를 저렴하게 대량 공급해서 시장가격을 다시 안정시켜야 하는 것이 국토부나 공기업의 존재이유다. 자신과 조직의 존재이유를 모르고 최고의 결정권자가 되었다. 혹시 기득권이 해를 당할까봐 무의식에서 쏟아내는 완벽한 자기보호의 논리 아닐까?
이런 거대한 오류와 음모가 왜 서민들에게는 인식되어지거나 혹은 정부는 양해를 구하지 않을까. 그리고 분양원가 공개는 민간만 하라고 할 것이 아니다. 공공이 분양하는 것부터 먼저 분양가(조성원가)를 공개해야 한다. 철저한 내로남불이다. 토지는 얼마에 취득하였고 건축비와 설계는 얼마이며 적정한지. 과천 태능 상암… 대규모 택지가 줄줄이 연기나 취소다. 추가공급이 거의 불가능하다. 서울 도심 용적률을 풀겠다는 구상은 그나마 위안이다.
뉴욕 평균용적률 1000%, 서울 260%. 도심 용적률을 풀지 못하는 이유는 무엇일까? 집값 내릴까봐? 그렇게 되면 공급과잉으로 집값이 하락하고 자신들의 자산가치가 감소할까봐?
아파트 실면적 21평(25평형) 용적률이 300%면 토지지분 7평이다. 그리고는 건축비다. 건축비는 사실상 평당(3.3㎡) 500만원 수준이면 가능하다. 토지취득원가를 평당 천만원이라고 보자. 그러면 조성원가 1억7천이다. 그 외 부대비용으로 설계비 조경비 공동시설비 등이 있겠다. 그렇다 해도 매우 성근 계산이지만 평당 거의 1000만원대면 공급가능할 것 같다. 그런데 이번 분양가격 실면적 기준 평당 2000만원이다. (인천계양 59㎡ 3.6억/74㎡ 4.4억이다. 여기서 면적은 발코니 면적도 포함되었다)
뉴욕 혹은 홍콩은 참 근사하고 아름다운 도시다. 우리 한강변 아파트 두부 자른 것처럼 모두 15층이다. 80~100층 안될 것 있나? 안된다면 홍콩과 뉴욕은? 이렇게 묶어놓은 이유가 무엇인가? 용적률 풀면 또 로또 나올까봐? 용적률이 1000%이면 10평 아파트 토지지분은 1평이다. 30평은 3평, 토지가격 평당 2억이라고 하자, 건물값 2억, 높게 해도 8억이면 강변 강남아파트 제공 가능하겠다. 지금 시세? 20억~30억이다.
제발 쉬운 것, 아니 간단한 것, 아니 가능한 것 너무 어렵게 풀지 않았으면 좋겠다. 설마 정부가 정치인이 이것 모를 리가 없겠다. 이렇게 하라고 여당 국회의원 수 2배로 만들어 줬다. 어느 분이 그런다. 서민이 모두 집을 가지면 진보정권 선택할 이유 없어져서 그런다고. 설마 그럴리야.
