임대차 3법 폐지 내지는 개정, 다주택자 양도세 인상 유예, 종부세 세율과 대상 축소, 공지가격 완급 조정. 개략적인 새 정부의 부동산정책 방향이다. 그런데 과연 실제 시장현실을 분석한 실효성 있는 정책인가? 한번 따져보자
다주택자 양도세유예가 시장매물을 증가시킬 것이다?
다주택자에 대한 양도세 중과는 2주택자는 20%, 3주택자는 30%, 최고의 세율이 적용되는 경우에는 거의 80%에 달한다. 따라서 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예하면 유예기간 동안 출구전략으로 시장에 매물이 출하되고 시장공급이 확대되면 주택가격이 하락될 것이다 라는 것이 양도세 유예의 추정근거이자 이유다. 그런데 만일에 집값이 계속 오를 것으로 예상되어도 주택을 내놓을까? 주택공급 부족으로 앞으로도 전세가격이 계속 오를 것으로 예상되는 데도? 월세전환율이 증가되고 있어 주택이 수익성 부동산으로는 최고인데도?
임대차 3법 때문에 전세가격이 올랐다?
임대차 3법은 그동안 2년만 거주하면 비워줘야 하는 임차인의 불편을, 전세값이 오르면 2년마다 올려줘야 하는 30년 동안 받아오던 임차인의 설움을 조금이라도 개정하고자 2년 추가거주 할 수 있게 한 법이다. 그런데 이 법이 전세값을 올렸다고? 실제 임대갱신률이 증가하고 77%가 5%이내에서 임대차 재계약했다는데.
이런 상황을 어떻게 해석하냐 하면 이 법 때문에 전세매물이 시장에 나오지 않아 전세공급이 줄었고 임대료가 상승했다고 해석한다. 임대매물이 준 대신 임대수요도 당연히 줄었다. 왜냐하면 기존의 임차인이 재계약해서 계속 거주가 가능했기 때문에.
또 하나는 앞으로 4년 동안 임대료를 올리지 못할 것을 예상한 집주인이 임대료를 대폭 인상해 버렸다는 해석이다. 과연 그럴까? 그건 그동안 임대료를 인상시킬 수 있음에도 임대인이 온정주의적 입장에서 세입자약자 보호 차원에서 임대료를 인상하지 않았다는 전제가 있어야 한다. 이런 임대인이 임대차법이 개정되니 갑자기 악덕 입대업자로 전환되었다는 가정이 가능해야 성립하는 논리다. 그게 맞을까?
확실한 것은 전세는 가수요가 없다. 즉 앞으로 전세가격이 오를 것을 대비해서 거주도 하지 않을 전세집을 사전에 계약해서 비워두지는 않는다. 따라서 전세가격이 오르는 것은 온전히 실수요를 충족시키지 못하는 즉 공급부족 때문이다.
그 외 보유세 인하 등.
문재인정부 기간 동안 서울 아파트 중위값 기준 6억이 12억이상 됐다. 무주택자가 43%이다, 서울 인구 전국의 1/4 정도이다. 1주택자는 동일한 주택에 거주하는데 세금 부담만 증가되었다. 사실 문제다 주택이 주는 향유권이나 만족도는 증가되지도 않았는데 조세부담만 증가된다. 단 다주택자는 사실 대대박이었다. 일주택자도 주택연금으로 전환하면 수령액이 월100만원에서 200만원으로 증가되었다. 무주택자는 해당없다.
해법은 무엇인가? 공급확대 뿐이다. 서울시의 경우 박 전 시장이 10년 재임기간 동안 재건축 재개발지역 해제, 고도제한, 도심 옛거리 조성 등의 명목으로 개발을 근절시키다시피 하여 최소 50만가구는 공급을 축소시킨 결과이다. 그것에 김현미의 집은 충분하다는 진단과 합작품을 만들어 내고 문정부가 이를 적극 지지한 결과이다.
때문에 해법은 서울의 주택공급을 확대시키는 것이다. 세종이나 대구의 주택가격이 하락하는 이유는 오로지 공급과잉이다. 주택 공실이 발생되는데도 전세가격이 오를 수는 없다. 이런 시그널이 있는데도 집을 보유할 다주택자는 없다. 공급을 획기적으로 확대시키는 것만이 유일한 해법이다.
어떻게? 용산 100만평, 김포공항 200만평 토지임대부 청년주택으로 무제한 공급하자. 평당 천만원 이하 공급가능하다. 현재 서울 아파트값 강남 1억, 강북 5천이다.
그리고 용적률 획기적으로 풀자. 서울 녹지비율 충분하다. 주변 5대 산은 녹지비율에 넣지도 않았다. 동경 용적률 2천프로, 뉴욕 천프로 우리 260프로다. 용적률 풀어서 도시밀도 높이면 된다. 지방 분산이 답 아니다. 서울 집중이 답이다. 인구는 앞으로 계속 감소할 것인데 지방분산이 무슨 얘기인가? 억지 분산은 시장왜곡만을 가져온다. 세종에서 서울로 출퇴근 이산가족만 만든다. 재개발 재건축 제한적으로 특혜적으로 풀지도 말고 머뭇거리지도 말자. 전면적으로 대폭... 이러한 정책 방향이 주는 정책효과에는 시장이 먼저 반응한다.
