세계 석학들, 하바드, 예일, 프리스턴... 조지소르스, 워렌버펫, 미연준... 누가 2007년 글로벌위기 예측했었던가. 지금처럼 미국증시 바닥될 것은 지난해 누가 또 예측했었던가? 때문에 사실 ‘예측’은 어렵다. 어느 분야든 전문가들의 예측도 소급해서 보면 대부분의 전망이 틀렸다는 것을 알 수 있다. 예측이라는 것은 현재 시점에서 가장 그럴듯한 개연성이 높은 추정일 뿐이다. “미래는 예상한 대로 오지 않는다” “캄온 깜온(C'mon)” 영화 대사다. 따라서 투자자는 리스크 관리(Risk management)가 최우선이다. 무리하게 집 사거나 팔지 않는 것. 저점에서 사서 고점에 판다? 이런 꼬임에 빠지지 않는 것이 최선의 선택이다. 그럼에도 불구하고 깜깜이는 답답하다.
■ 현재 시장상황
윤정부는 종부세, 보유세 등 주택소유자들의 세부담을 대폭 완화하였다. 현재는 주택가격이 하락하는 추세다. 세계적으로 포스트(Post) 코로나에 따른 유동성 감소와 우크라전쟁 등에 의한 원자재 가격의 상승 등 여러 가지 요인, 그리고 인플레에 따른 고금리가 부동산가격 하락을 유도하고 있다. 서울도 도·노·강을 중심으로 서초를 제외하고는 전반적인 하락세를 보이고 있다.
즉 지금까지는 코로나로 경기를 부양하기 위해 유동성을 증가시키고 금리를 낮춰 실물가격이 오를 수밖에 없었으나 포스트 코로나시대의 도래와 함께 경기회복, 금리인상 등에 따른 유동성 축소(테이프링) 등으로 세계 주택시장은 지금 가격이 하락하는 일반적 추세를 보이고 있다.
그러나 전세가격은 하락하지 않고 월세전환률은 높아지고 있다. 이는 주택공급이 부족하다는 반증이며 월세율은 고금리에 따른 결과이다. 22년 서울의 주택공급은 18,000가구다. 인천 4만, 경기 8만 수도권에 총 12만 가구에 비하면 거의 1/7수준이다. 그리고 분양가격은 서울 지난해 2800만원에서 올해 3300만원으로 상승하였다.
■ 하락전망 (전문가)
지난해 12월 서울대 김경민 교수는 ‘부동산트랜드 22’에서 금리인상에 따라 서울집값 17% 하락할 것이라고 예측했다. 올 7월 서강대 김영익 교수는 향후 30~40% 하락을 경고했다. 그 이유는 현재 집값은 과대평가 되었으며 주가하락 여파와 금리인상 그리고 특히 앞으로 3년 정도의 경기불황을 이유로 들었다.
■ 하락요인 (고금리)
빅 스텝(Big-step), 미연준이 금리를 인상하는 원인은 무엇인가? 유럽은 기준금리를 0→0.5%로, 미국은 고물가를 통제하기 위해 금리를 0.25→1.75%로 인상했다. 달러는 기축통화다. (다시 자이언트 스텝 0.75%인상. 2.5%)
시장금리로 분석해보자. 실질금리는 명목금리 비교개념이지만 시장금리는 시중은행간 ‘콜 금리(Call rate)’를 말하고 실제적인 시장의 금리를 의미한다. 부동산담보대출금리 즉 주담대금리 코픽스 COFIX(자금조달지수)다. 이것이 지금 5% 후반대다. 전세자금대출금리는 정부기관이 보증하므로 다소 낮다. 8개 시중은행 자금조달 평균금리가 거의 6%다.
금리가 높으면 당연히 주택담보대출자는 압박이 높아진다. 영끌로 주택 구입한 젊은이들 코너로 몰린다. 가계부채 1800조 거의 반이 주담대다. 한국 중앙은행의 7월 현재 기준금리는 2.25%이다. 미국의 금리인상 또한 국내시장을 지속적으로 압박하고 있다.
■ 하락요인 (고평가)
문정권 당시 서울아파트 중위가격 기준 6억이 12억이 됐다. 세계적 추세였다 변명하지만 정책실패 맞다. 서울 공급이 단절되다시피 하였다. 박 전 시장의 ‘개발’보다는 ‘보존’, 김은미의 ‘주택공급 충분’이라는 진단오류 때문이었다. 지금의 집값은 국민경제 서민경제가 부담할 한계를 넘은 것 같은 상황이다. (소형 아파트 기준 수익률 문정부 전 2%에서 현재 1.5% 전월세가격도 거의 두 배 상승)
■ 상승요인 (정책요인)
문제는 한국이 윤정부 탄생과 더불어 유동성을 증가시키고 있다는 것이다. 소상공인 470만명에 600만원씩 30조 이상을 풀었다. 그리고 또다시 세제완화다. 이러한 조치들은 만일 우크라사태가 진정되고 미국 물가가 어느 정도 안정조짐을 보이면 국내시장은 인플레와 실물가격 상승으로 이어질 가능성이 매우 높다.
또 하나 부동산시장에서 눈여겨볼 것은 재개발시장이다. 건교부는 도시복합사업에서 21.6.29 이후 취득자에게도 특별분양권을 주기로 하였다. 이는 향후 유사한 재개발 형태에서도 적용할 가능성이 높다. 즉 공공성이 가미된 재개발인 경우 지난해 6.29 이후 취득자에게는 입주권을 부여하지 않고 현금청산하기로 하였으나 이를 완화할 가능성이 높다졌다는 것이다. 사실 재개발대상지역에 현금청산자가 많으면 그들의 저항으로 재개발은 거의 불가능하게 된다. 따라서 앞으로도 현금청산의 요건은 완화될 가능성이 높다.
가상화폐 투자자에게도 정부가 125조를 지원 한단다. 그건 거의 투기 아니든가? 그러니까 집값 폭락으로 영끌세대 미래포기... 또 지원 운운할 것 같다
■ 상승요인 (인플레)
인플레는 실물가격을 상승시켜 지금도 金을 사라 한다. 부동산은 완벽한 실물이다. 금월 물가상승률이 5.4%다. 전세금을 받은 집주인은 물가상승률에 3년국고채 금리 3.12% 더하면 무려 8.5%의 실질수익률이 발생되는 구조가 지금이다. 금리가 상승하면 당연히 월세가 높아진다. 전세자금융자 받지 않고 차라리 월세로 내려는 사람이 증가하기 때문이다. 따라서 금리인상은 집값 하락요인인 동시에 상승요인이기도 하다.
2022년 7월 현재 인플레 따른 실질금리를 보자. 중앙은행 기준금리 기준으로 1.75 - 5.4= - 3.65다. 3년 국고채기준으로는 3.12 - 5.4 = - 2.28%다. 이렇게 인플레 시기에는 금융자산은 가난으로의 지름길이다. 따라서 실물자산이 선호된다. 높은 금리보다 인플레가 심하니 은행예금 다시 생각해 볼 일이다.
올해 임금인상률이 대기업은 13% 기업평균 8%다. 계속 돈 값어치는 떨어진다는 지표다. 인플레는 당분간 지속될 것으로 보는 것이 일반적이다. 그러면 누가 예적금을 할까. 금이나 부동산을 살 것이다.
금리인상은 물론 대출자들에게 압박요인으로 작용하고 주택가격 하락요인이 될 것이나 인플레는 상승요인이 될 것이다. 물가가 오르는 상황에서는 다시 부의 편중이 심화된다 .
시중 자금압박을 기준으로 보면 가계부채와 단기성투기자금 즉 부동자금은 거의 비슷하다. 22년 2/4분기 가계대출 1850조, 단기성부동자금(M1) 1700조다. 이는 급매물은 부동자금으로 흡수가능하단 얘기이다
■ 상승요인 (공급부족)
누구나 서울에 살고 싶어 한다. 포크송 가사가 그렇다. 중심이 되고 싶어 하는 인간의 심리, 그런데 서울은 공급이 거의 없다. 경기도 거주자는 서울진입 강남 진입을 원한다. 신분의 격차까지로 연결되는 것이 거주지역 지정학이다. 그러나 서울시내 공급은 턱없이 부족하다. 연 2만 가구 정도 공급한다. 현재 수급상황이면 연 20만 가구 즉 10배 10년은 더 공급해야 한다. 최소 5년은 공급해야 한다. (때문에 전월세 계속 고공행진 할 것이라는 기대감 감소하지 않는다. 소위 믿는 것이 있게 만든다)
결과적으로
현재 하락하는 서울 집값은 곧 종료될 가능성이 높다. 노원주공 20평 매가 6억, 월세 80만원이다. 이 정도면 수익률도 나쁘지 않다. 물론 5년 전 본 집값 1.8억이었으나 지금은 전세가만해도 2.3억이다. 이렇게 시장왜곡현상이 심한데. 주택 정상국가? 사실 뻔히 답이 보이는데... 그건 정부가 안할게다.
정리하자.
22년 하반기 이후 서울의 주택시장은 내적요인으로는 보유세 완화, 임대사업 활성화, 다주택자 세제 완화, 분양가 상승, 주택공급 축소. 외적요인으로는 금리 인상, 인플레, 일반경기 부진 등 복합적 요인을 감안하더라도 서울도심 주택가격은 오를 가능성이 높다. 물론 서울 외 지역은 당분간 하락할 가능성이 높다. 그 이유는 수급문제다. 지방은 인구감소에 건축부지가 여유로운 편이다. 전세값이 하락하기 시작하면 속히 매도할 일이다.
윤정부 인플레 잡을 생각하지 않고 지난 정부나 잡으려 하거나 서울도심 주택공급 않으면 앞으로도 결과는 암담할게다. 집은 필수재다. 기름값 올라도 차량수요 줄지 않는 것과 같다. 지금대로라면 윤정부 서울집값 못 잡는다.
요즘 시장분위기 상승을 예측하는 이는 거의 없다. 늘 느렇다. 오를 때는 계속 오를 것이라 하고 하락시는 계속 하락할 것이라 한다.
그런데 주택은 희소성과 주거비 이 두 가지로 봐야 한다. 당연히 하락이 바람직하겠으나 공급 거의 단절, 기본적 월 수익률 보장. 그리고 앞으로도 월세 더 오를 가능성 있는데... 최대 1~2년은 하락장세일지 모르나 3~4년 후에는 또 오를 가능성 높다. 특히 소형과 재계발 가능지역 중심으로.
윤정부 어려우면 경제도 경기도 그럴 건데 집값만 나홀로? 그렇지 않다고도 하지만 그럴수록 집값은 더 올라서 서민들 괴롭힐 가능성 높다.
“엄마야 누나야 서울 살자~. 강남 살자” 특정지역 공급제한으로 지정학적(地政學的) 신분차이를 유도하는 정부. 서민사회가 우울해지고 있다는 시그널(Notice-index)은 여기저기서 나타날게다. 정치는 지금 다른 문제로 바쁜 것이 그 증거다.
